Gegen Geschäfte mit erster und zweiter Miete

Der Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt, die Mieten steigen immer weiter, in den 1990er Jahren wurden viele kommunale oder landeseigene Wohnungsgesellschaften privatisiert und der soziale Wohnungsmarkt abgebaut. Dafür ist das Wohnen zum Spekulationsobjekt geworden.

April 2019 hat sich deshalb eine Mieter*innen-Initiative gegründet, die sich speziell um die Interessen der Mieter*innen der „LEG Immobilien AG“ in Münster kümmert. Oft geht es um Defekte, die nicht repariert werden. Oder es geht um Modernisierungen, die modernisieren, was nicht modernisiert werden muss.

Die Geschichte der LEG

Die Landesentwicklungsgesellschaft NRW mbH wurde 1970 als gemeinnützige Wohnungsgesellschaft gegründet. Sie war eine Fusion aus den gemeinnützigen Einzelgesellschaften „Rheinische Heim GmbH“ (Bonn), „Rote Erde GmbH“ (Münster), „Westfälische Lippe Heimstätte GmbH“ (Dortmund) sowie der „Rheinische Heimstätte GmbH“ (Düsseldorf). Die LEG wurde 2008 von der schwarz-gelben Landesregierung unter Ministerpräsident Jürgen Rüttgers an den von der amerikanischen Investmentbank „Goldman Sachs“ aufgelegten „Whitehall Real Estate Funds“ verkauft. Die LEG ist inzwischen Börsennotiert. Eine einvernehmliche Übernahme der LEG durch die „Deutsche Wohnen“ scheiterte 2015. Zunächst machte die „LEG Immobilien AG“ Verluste. Später konnte sie in die Gewinnzone aufsteigen. Inzwischen hält die LEG rund 136.000 Wohnungen mit 365.000 Mieter*innen an zirka 170 NRW-Standorten.

Die Gründung der LEG-Mieter*innen-Initiative Münster

Die „LEG-Mieter*innen-Initiative Münster“ wurde 2019 gegründet als bei vielen Wohnungen die Sozialbindung weggefallen ist. Bald wurden auch untergeordnete Stadtteilgruppen gegründet. Aufhänger waren geballte Probleme der Mieter*innen mit der Vermieterin LEG. Anfangs wurden der Umgang der LEG mit Modernisierungen in der Metzer Straße und an der Oberschlesier Straße kritisiert. In der Metzer Straße bedeutete dies eine Mieterhöhung von glatten 130 Euro. In der Oberschlesier Straße sollte die Sanierungserhöhung in zwei Schritten erfolgen. „Jemand äußerte die Vermutung, dass es sich dabei um eine ‚Salami-Taktik‘ seitens der LEG handeln könne, also dass durch mehrere kleine Erhöhungen der Miete anstelle einer großen der Aufschrei eingedämmt werden soll“, so die LEG-Mieter*innen-Initiative auf ihrer Website. Ebenso wurden der Umgang den Nebenkosten als „zweite Miete“ kritisiert:

In Münster wurden zum Beispiel praktisch die Hauswarte für die über 6000 LEG-Wohnungen abgeschafft. MieterInnen sehen keine Hauswarte mehr und können diese auch nicht mehr erreichen. Trotzdem werden die Hauswarte mit erheblichen zweistelligen Beträgen pro Wohnung in den jährlichen Nebenkosten veranschlagt.“

So konnte auch im Juni 2019 berichtet werden, dass ein Mieter aus Berg Fidel seine Klage gegen die LEG gewonnen habe. Die LEG habe trotz Aufforderung durch den Richter keine Unterlagen zum in den Nebenkosten abgerechneten Hauswart bei Gericht eingereicht. So entschied das Gericht, dass die in der Nebenkostenabrechnung 2017 aufgeführten 67,94 Euro zuzüglich 5 Prozent Zinsen dem Kläger zu erstatten seien (Urteil des Amtsgerichts Münster – 6 C 1967/18).

Zu den Plena und Veranstaltungen der Initiative kamen schon damals über 70 oder 80 Personen.

Protest in Düsseldorf: „Die LEG-Mieter*innen sind keine Rendite-Legehennen“

Protest in Düsseldorf vor der Firmenzentrale der LEG: „LEG enteignen“

Neben den vielen Veranstaltungen in Münster zu den vielen Problemen der Mieter*innen mit der LEG gab es auch Protest in Düsseldorf zur Aktionärsversammlung. Dort wurde es politischer: Denn die LEG-Mieter*innen-Initiativen in NRW sehen die Ursprünge der Mieter*innen-Probleme in der Struktur des privatisierten Wohnungsmarktes. So wurde in Düsseldorf gefordert: „LEG enteignen!“. In der Pressemitteilung hieß es dazu:

Um ihren Aktionären eine völlig überzogene Dividende ausschütten zu können, treibe die LEG systematisch die Mieten nach oben und bereichere sich an den Nebenkosten. Die Wohnungsverwaltung werde zunehmend automatisiert und sei mit der Behebung von Schäden und der Lösung lokaler Probleme überfordert. Obendrein beginne die LEG jetzt auch noch, Wohnungsbestände, die nicht genug Rendite bringen auf dem Finanzmarkt zu verramschen.“

Deshalb fordere das Aktionsbündnis der lokalen Mieter*innen-Vereinigungen:

Die LEG muss ihre Dividendenausschüttung radikal kürzen. Die Einnahmen werden dringend benötigt, um in Instandsetzungen ohne Mieterhöhungen und in den Wiederaufbau einer vor Ort präsenten persönlich erreichbaren Wohnungsverwaltung zu investieren. Wenn Siedlungsbestände verkauft werden, dann darf das nur an die öffentliche Hand geschehen, und zwar zu den Anschaffungswerten.“

In diesem Zusammenhang verweist das Aktionsbündnis auf Artikel 27 Absatz 2 der Landesverfassung in der es heißt:

Zusammenschlüsse, die ihre wirtschaftliche Macht missbrauchen, sind zu verbieten.“

Und diesen Fall sehen die Mieter*innen bei der LEG als durchaus gegeben an. Denn:

Unternehmen, die wegen ihrer monopolartigen Stellung besondere Bedeutung haben, müssen nach dem Wortlaut der Landesverfassung in Gemeineigentum überführt werden. Bei der Wohnungsvermietung komme es aufgrund der eingeschränkten Austauschbarkeit schnell zu einem Machtgefälle zu Gunsten großer Vermieter und die LEG habe in manchen Stadtteilen einen monopolähnlichen Einfluss auf die Wohnungsangebote.“

Der Protest wurde getragen von Mieter*innen-Vereinigungen aus Witten, Dorsten-Barkenberg, Münster, Mönchengladbach, Dortmund und der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen.

Modernisierungsmaßnahmen nicht nachvollziehbar

Als Beispiel der teuren und nicht nachvollziehbaren Modernisierungsmaßnahmen nennt die LEG-Mieter*innen-Initiative das Beispiel Biederlackweg in Loddenheide:

Für insgesamt 3,64 Millionen Euro will die LEG am Biederlackweg modernisieren. Nur 1,13 Millionen gingen in Sanierungen, den überwältigenden Teil sollen die Mieter*innen dem Unternehmen mit erhöhter Miete zurückzahlen. Um möglichst viel auf die Mieter*innen umlegen zu können, informierte die LEG am 10. Dezember vergangenen Jahres über die in diesem Jahr stattfindenden Baumaßnahmen. Ein einfacher, aber profitabler Hintergrund für die unschöne Vorweihnachtspost für die LEG-Mieter*innen in Münsters Süden: durch die Zusendung in 2018 kann die LEG elf Prozent der angeblichen Modernisierungskosten auf die Mieter*innen umlegen. Wäre die Ankündigung in 2019 in die Briefkästen gekommen, wären es nur acht Prozent gewesen. Ein Zusatzprofit in Höhe von aktuell mindestens 75800 Euro für das Düsseldorfer Unternehmen.“

Dort sollen energetische Maßnahmen durchgeführt werden, berichtet die Mieter*innen-Initiative:

So verschwindet der Klinker hinter weichem Styropor und dünnen weißen Verkleidungen. Die Fenster, Türen und Rollanden werden ausgetauscht. Zudem gibt es eine Gegensprechanlage für die Haustür und neue Briefkästen. Auch die Mieter*innen-Stellplätze sollen modernisiert und die Müllbehälter besser aufgestellt werden.“

Und einige der Maßnahmen begrüßt Mieter Günter Gabriel laut Bericht ausdrücklich, kritisiert aber:

Teilweise sind es für uns keine Verbesserungen und teilweise wurden notwendige Sachen, wie zum Beispiel der feuchte Keller, die rostenden Wasserleitungen oder die sinnvolle Einrichtung von sicheren Fahrradunterstellplätzen auch für Pedelecs gar nicht ins Programm aufgenommen.“

Im Fahrradkeller komme also die Feuchtigkeit durch die Wand. Die Feuchtigkeit an den Wasserleitungen, nur wenige im Keller sind aus Edelstahl, führe dazu, dass sie verrosten. Die Mieter*innen müssten mit Rost im Trinkwasser kämpfen. Das würde aber nicht saniert.

So seien die Modernisierungen nicht nachvollziehbar. Andere wichtige Sanierungen, auch zum Schutz der Bausubstanz, werden nicht durchgeführt. Und das für eine horrende Mieterhöhung um 130 Euro.

Sinnige, unsinnige und fehlende Sanierungsmaßnahmen (Fotos: LEG-Mieter*innen-Initiative)

Recht ungewöhnlich

Schon zu Gründungszeiten konnte die LEG-Mieter*innen-Initiative von einem gewonnenen Gerichtsprozess eines späteren Initiativenmitglieds berichten (s.o.). Die LEG wollte von dem Mieter die Kosten eines Hauswartes über die Nebenkosten einziehen. Nachweisen, dass wirklich ein Hauswart im Haus gearbeitet hatte, konnte und wollte die LEG vor Gericht nicht nachweisen. Entsprechende Unterlagen wurden nicht vorgelegt.

Inzwischen haben Mieter*innen die Initiative sechsmal in irgendeiner Form gewonnen. Jedes Mal hatte die Vermieterin LEG geklagt und jedes Mal gingen „die Mieter*innen als Gewinner*innen aus dem Amtsgerichtsverfahren“ hervor.

1. In zwei Urteilen haben Mieter*innen an der Korte Ossenbeck in Aaseestadt gegen eine Modernisierungsankündigung und Einbau neuer Fenster, die vermeintlich energetisch besser sind, gewonnen. Denn: Die Modernisierungsankündigung war einfach fehlerhaft und die Fenster brachten kaum energetischen Gewinn.

2. In einem Vergleich hat eine 73-jährige Mieterin aus der Bahnhofsstraße gegenüber der LEG praktisch alle ihre Forderungen durchgesetzt. Ihr wurde gekündigt, nachdem sie ihre Miete wegen Baulärm gemindert hatte während das Nachbarhaus abgerissen wurde, eine Modernisierungsmieterhöhung abgelehnt hatte, da die Modernisierung noch gar nicht abgeschlossen war und sie Nebenkosten verweigert hatte, die gar nicht in ihrem Mietvertrag enthalten waren.

Nach der Kündigungsandrohung hatte sie zunächst die geforderten Kosten gezahlt, um die Kündigung zu verhindern, hatte aber anschließend auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht ungerechtfertigten Forderungen geklagt. Der Vergleich sprach ihr nun „98 Prozent“ (So Anwalt Paul Demel) der Rückforderungen zu. Über 4.000 Euro musste die LEG ihr nun zurückzahlen.

3. Und dreimal zog die LEG ihre Klagen zurück.

Einmal hatten 102 Mieter*innen in Münster eine allgemeine Erhöhung der Miete wegen einer Anpassung des Münsteraner Mietspiegels im April 2019 verweigert, da die Einstufung ihrer Wohnungen nach den Kriterien des Mietspiegels falsch erfolgt sei. Die zunächst eingereichte Klage der LEG auf Zustimmung der Mieter*innen zur Mietanpassung zog die LEG später wieder zurück.

Einmal zog die LEG eine Klage auf Mietnachforderung zurück.

Und zum Dritten zog die LEG eine Klage zurück, nachdem wieder ein Mieter die Nebenkosten für einen nicht nachgewiesenen Hauswart und die Abrechnung eines Hubsteigers zur Dachrinnenreinigung, der aus Sicht des Mieters nicht zum Einsatz gekommen war, verweigert hatte.

Werner Szybalski, einer der Sprecher*innen der LEG-Mieter*innen-Initiative, sieht die Arbeitsweise, wie die LEG die Nebenkosten abrechnet auch als eine Art „Geschäftsmodell“, als „zweite Miete“. Denn es wehren sich nur Einzelne gegen offensichtlich falsche Nebenkostenabrechnungen. So muss die LEG zwar dem*der einzelnen Kläger*in die Kosten zurückerstatten. Das Gros der Mieter*innen zahlt es leider dennoch. Und so rechnet es sich doch für die LEG!

Keller nass und nichts passiert?

Jüngst, am 9. November 2020, hat die Initiative öffentlich gemacht, dass Mieter*innen wenig auf Hilfe der LEG bei ihren Problemen am Haus hoffen können:

Für die Bewohner in der Emsstraße 65 in Blitzdorf ist diese Vorhölle nur ein paar Stufen entfernt – im eigenen Keller. Seit knapp zwei Wochen dringt von außen Wasser in die Kellerräume der Häuser ein. ‚Wir vermuten, dass bei der Modernisierung ein Schaden an der Abwasserleitung entstanden ist. Zumindest riecht es so‘, erläuterte das Ehepaar, dass sich seit Tagen erfolglos um die Reparatur und die Trockenlegung der Kellerräume bemüht.

Im Sommer wurden alle Pflanzen an den Hauswänden für die Aufstellung eines Gerüstes entfernt. Dabei, so die Vermutung der Bewohner, könnte die Abwasserleitung beschädigt worden sein.

Noch größer als der Unmut über den Schaden, ist der Frust über die Verzögerungstaktik des Vermieters LEG Immobilien AG: ‚Wir haben den Schaden sofort gemeldet. Passiert ist in eineinhalb Wochen nichts. Nur das Wasser steigt im Keller immer höher‘, schimpft die Bewohnerin. Zunächst hatten sie wertvolle Sachen hochgestellt. Inzwischen sei der Keller für sie praktisch nicht mehr nutzbar.“

Und Werner Szybalski zieht deshalb das Fazit:

Die Serviceleistungen der LEG für ihre Mieter*innen wurden in den vergangenen Jahren immer schlechter. Dies obwohl die Mieten und insbesondere die Mietnebenkosten inzwischen durch die Decke gehen. Selbst die Schädigung ihrer Substanz, die Miethäuser, wird billigend in Kauf genommen. Dies alles zu Lasten der Mieter*innen. Immer mehr langjährige LEG-Mieter*innen sehnen sich inzwischen nach den Zeiten zurück, bevor die CDU/FDP-Landesregierung auch die über 6000 Wohnungen an das heutige Aktienunternehmen verscherbelte.“

„Vorzimmer zu Hölle: Übel riechendes Wasser dringt in Kellerräume ein“ (Fotos: LEG-Mieter*innen-Initiative)

Mieter*innenpolitik global

Auch politisch setzt sich die LEG-Mieter*innen-Initiative für gerechtes Wohnen ein. So beteiligte sie sich schon im Juli 2019 an der Podiumsdiskussion zum Film „Push – Für das Grundrecht auf Wohnen“ im Rahmen der Filmreihe „Klappe auf für Menschenrechte!“ des Vamos e.V. im Cinema.

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Dort setzte sich die Initiative für Mieter*innenräte bei allen großen Immobilienfirmen ein und kritisieren, dass Wohnen zu einer Ware geworden ist.

Und sie schreibt später auf ihrer Website:

Das weltweite Vordringen der neoliberalen Ideologie, in Westeuropa seit 1977 insbesondere von der Bertelsmann Stiftung in Gütersloh, Mehrheitseigentümerin der Bertelsmann AG, propagiert, hat auch mit bundesstaatlicher Unterstützung in Deutschland (zum Beispiel 1988/89 durch die Abschaffung der Wohngemeinnützigkeit) inzwischen das (Miet-)Wohnen zur Ware degradiert. Mit der LEG, Vonovia, Deutsche Wohnen, Grand City und TAG Immobilien, um nur die größten der börsennotierten Miethaie zu nennen, ist das deregulierte, weltweite Finanzkapital bis in die Schlafzimmer der Menschen vorgedrungen.“

Oder sie organisieren Informationsveranstaltungen zum Thema „Modernisierungsumlage abschaffen“, da von den anfallenden Modernisierungskosten bis zu 8 Prozent auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen – und das zeitlich unbefristet. Somit ist dies eine versteckte Mieterhöhung. Eine weitere Informationsveranstaltung war „Wohnen in Wien – gestern und heute“. Wien ist eine besondere Stadt, denn dort wohnen viele in sogenannten Gemeindebauten. 220.000 Wiener Wohnungen gehören direkt der Stadt, an weiteren 200.000 Wohnungen ist sie beteiligt. Die Mieten sind gedeckelt. Der Mietspiegel liegt also niedriger als in anderen Großstädten.

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Ebenso informiert die Initiative zum Beispiel über die Vor- und Nachteile des Mietspiegels in Münster.

Neben der Beteiligung an Nachbarschaftsfesten von verschiedenen Wohnprojekten beteiligt sich die Initiative auch regelmäßig am seit 2019 im großen Stil veranstalteten „Parking Day“, mit dem rund 30 Initiativen und Vereinigungen die „Utopie einer autobefreiten Stadt“ für einen Tag „ge- und erlebbar“ machen wollen. 2019 fand der „Parking Day“ am Hansaring, 2020 auf der Wolbecker Straße statt.

Schließlich kritisiert die Initiative regelmäßig die Wohnungspolitik in Nordrhein-Westfalen (hier in einem Bündnis mit anderen Initiativen aus NRW):

‚Die Lage auf dem Wohnungsmarkt in NRW ist seit Jahren angespannt. Das gilt nicht mehr nur für preiswerte Wohnungen und die sinkende Zahl an Sozialwohnungen‘, konstatiert Anja Weber, Vorsitzende des DGB NRW. ‚Viele Arbeitnehmer*innen haben durch die Corona-Krise ohnehin große Existenzsorgen. In dieser Situation den Mieterschutz zusammen zu streichen, ist absolut nicht nachvollziehbar.‘“

Die Landesregierung hatte den Geltungsbereichs der Schutzmechanismen der Mieter*innenschutzverordnung deutliche reduziert.

Kontakt

Die LEG-Mieter*innen-Initiative hat schon viele Stadtteilinitiativen gegründet. Kontaktmöglichkeiten zu den Ansprechpartner*innen in den einzelnen Quartieren oder zur Initiative selbst hat die Initiative auf Ihrer Website unter http://legmieter.de/kontakte/ veröffentlicht. Wer also auch Probleme mit der LEG als Vermieterin hat, kann sich an diese Initiative wenden.